16.7.2015 08:03:31

ОДАНОЧУВАЊЕ СО ПЕРСОНАЛЕН ДАНОК НА ДОХОД КАПИТАЛНИ ДОБИВКИ ОСТВАРЕНИ ОД ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖЕН ИМОТ

Најновите измени и дополнувања во Законот за персоналниот данок на доход (ЗПД) со примена од 17 Јули 2015 година (Службен весник на РМ бр.116/2015) се однесуваат на оданочување со персонален данок на доход капитални добивки остварени од продажба на недвижен имот.

»Допрецизирање на одредбите за дефинирање/утврдување на продажната цена при продажба на недвижен имот;

Со последните измени во ставовите (4), (5) и (7) на член 50 од Законот за персоналниот данок на доход, доколку УЈП оцени дека договорената продажна цена на недвижниот имот која физичкото лице ја пријавило во даночната пријава е пониска од пазарната, како продажна цена ќе се смета пазарната цена утврдена во Решението за плаќање на данок на промет на недвижности во кое е утврдена пазарната вредност на недвижноста како основ за плаќање на данокот на промет на недвижности, доколку продажбата на имотот не е ослободенa од оданочување во смисла на член 53 од ЗПД.

Доколку договорената продажна цена на недвижниот имот која физичкото лице ја пријавило во даночната пријава е повисока од пазарната цена утврдена во Решението за плаќање на данок на промет на недвижности, како пазарна цена ќе се смета договорената продажна цена на недвижниот имот, доколку продажбата на имотот не е ослободенa од оданочување во смисла на член 53 од ЗПД.

»Дефинирање на набавната цена на недвижниот имот кој обврзникот сам го изградил;

Продажба на недвижен имот кој обврзникот сам го изградил и кој приход подлежи на оданочување, за набавна цена се смета цената на чинење на недвижноста која обврзникот може документирано да ја докаже. Тоа значи дека обврзникот треба да достави комплетна документација, договори, градежни ситуации со градежна книга потпишани од надзорен орган, фактури за набавка на суровини, материјали и услуги кои се платени преку трансакциска сметка на обврзникот или доколку се платени во готово (кеш) фискални сметки, решениjа и уплатници за комуналии, разни приклучоци, такси  и сл.  со кое е извршено плаќањето.

Во случај  обврзникот да не може документирано да ја докаже цената на чинење, за набавна цена ќе се смета цената на чинење (градежна цена) на ист или сличен недвижен имот во периодот на изградба на подрачјето на кое се наоѓа недвижниот имот, а доколку во тоа подрачје нема таков недвижен имот во тој случај за набавна цена ќе се смета цената на чинење (градежна цена) на ист или сличен недвижен имот во периодот на изградбата, која ќе се утврдува како просечна цена на територијата на РМ.

»Оданочување во висина од 70% на капиталните добивки остварени од продажба на недвижниот имот во кој даночниот обврзник живеел најмалку една година пред продажбата,  а го продава пред истекот на 3 години од денот на стекнувањето;

Согласно измените во став 1 на член 52 од ЗПД, капиталната добивка остварена од продажба на недвижен имот во кој обврзникот не живеел, односно живеел помалку од една година пред продажбата,  капиталната добивка (разлика меѓу утврдена вредност од Решението за данок на промет и набавната вредност) се оданочува  100%.

По исклучок на претходниот став, капитална добивка остварена од продажба на недвижен имот во кој обврзникот живее најмалку една година пред продажбата, капиталната добивка (разлика меѓу утврдена вредност од Решението за данок на промет и набавната вредност) се оданочува  70% (член 52 став 3 од ЗПД).

При утврдување на основата за пресметување на данокот од капитални добивки од продажба на недвижен имот, покрај добивки се земаат предвид и вредноста на инвестициите и издатоците за инвестиционо одржување (член 52 став 4 од ЗПД).

»Целосно ослободување од оданочување на капиталната добивка остварена од продажба на недвижен имот кој се продава по истекот на 5 години од стекнувањето или се продава по 3 години од стекнувањето но сопственикот живеел во него најмалку 1 година пред продажбата,

Физичките лица се ослободени од оданочување на капитална добивка на средствата остварени од продажба на недвижен имот (нов член 53 од ЗПД) доколку:

- Обврзникот, живее најмалку 1 година во недвижниот имот пред продажбата и го продава по истекот на 3 години од денот на стекнувањето,

- Обврзникот не живеел и го продава недвижниот имот по истекот на 5 години од денот на стекнувањето

»Ослободување од оданочување на капитални добивки остварени од продажба на недвижен имот стекнат по основ на наследство и подарок кој при стекнувањето  бил ослободен од плаќање на данок согласно одредбите од Законот за даноците на имот  

Обврзникот го продава недвижниот имот стекнат по основ на наследување или подарок кој е ослободен од плаќање на данок согласно одредбите од Законот за даноците на имот

»Ослободување од даночување на капиталните добивки остварени од продажба на недвижен имот меѓу брачните другари како и од продажба извршена на трети лица во случај кога продадениот недвижен имот е во непосредна поврзаност со разводот на бракот.

Приходот е остварен од продажба извршена меѓу брачните другари, како и од страна на брачните другари, извршена на трето лице во случај кога продадениот недвижен имот е во непосредна поврзаност со развод на бракот.

Согласно одредбите на член 17 од Законот за даноците на имот (Службен весник на РМ, бр. 61/04...188/13), данок на наследство и подарок не плаќа:

−Наследникот, односно примателот на подарокот од прв наследен ред (децата и брачниот другар на умрениот)

−Наследникот, односно примателот на подарокот од втор наследен ред (родителите, браќата и сестрите на умрениот и нивните потомци) на еден наследен, односно на подарен примен стан, односно семејна станбена зграда, ако со оставителот, односно давателот на подарокот, живеел во заедничко домаќинство најмалку една година пред смртта на оставителот, односно во моментот на приемот на подарокот под услов и тој и членовите на неговото семејство да немаат друг стан, односно станбена зграда, и

-Наследникот, односно примателот на подарокот од втор наследен ред (родителите, браќата и сестрите на умрениот и нивните потомци) на кој земјоделството му е основна дејност што ќе наследи, односно прими на подарок земјоделско земјиште и економски згради, ако со оставителот, односно давателот на подарокот живеел во заедничко домаќинство најмалку една година пред смртта на оставителот, односно во моментот на приемот на подарокот.

Од  изнесеното може да  заклучиме кога физичкото лице се оданочува, а кога не се оданочува со персонален данок на доход за  остварена капиталната добивка при продажба  на недвижен имот, односно кога сопственикот на недвижниот имот пред продажбата:

А) ЖИВЕЕЛ во него најмалку една година и

1) го продаде ПРЕД 3 години, се оданочува со 70% од капиталната добивка

2) го продаде ПО 3 години - не се оданочува

Б) НЕ ЖИВЕЕЛ во него и

1) го продаде ПРЕД 5 години, се оданочува со 100% од капиталната добивка

2) го продаде ПО 5 години - не се оданочува 

В) НЕЗАВИСНО дали сопственикот живеел или не во недвижниот имот и во кој рок е продадена недвижноста по датум на стекнување целосно е ослободена од оданочување со персонален данок на доход остварената капитална добивка од продажба на недвижен имот кој е стекнат по основ на

1) наследување или подарок кој е ослободен од плаќање на данок согласно со одредбите од Законот за даноците на имот

2) капиталните добивки остварени од продажба извршена меѓу брачните другари, како и од страна на брачните другари извршена на трето лице во случај кога продадениот недвижен имот е во непосредна поврзаност со развод на бракот. 

ДОКАЗ дали сопственикот живеел или не живеел во недвижниот имот пред продажбата е личната карта издадена од надлежната организациска единица на МВР.

Капиталната добивка се утврдува на следниот начин:

Аконтативна даночна пријава за остварени приходи од капитални добивки – Образец ПДД-АДП/КД

Физичкото лице има законска обврска во рок од 15 дена од продажбата, односно од склучувњето на договорот за продажба на недвижниот имот до УЈП да достави даночна пријава за оданочување на капитални добивка – Образец ПДД-АДП/КД и Решението за плаќање на данок на промет на недвижноста во кое е утврдена пазарната вредност на недвижноста како основа за плаќање на данокот на промет на недвижноста.

Доколку физичкото лице е ослободено од обврската за плаќање на данок на промет на недвижноста и е ослободен од обврската за плаќање на персонален данок на остварена капитална добивка за продажба на недвижениот имот,  истото нема обврска до УЈП да поднесе пријава за оданочување со капитална добивка (Образец ПДД-АДП/КД).